Een fatsoenlijke kamer vinden in Maastricht om als student goed te kunnen bivakkeren is vaak vrij lastig. Laat staan die ingewikkelde huurovereenkomst die erbij komt kijken. De verhuurder zelf weet vaak veel meer dan de huurder, die daarom wel eens wordt aangeduid als de zwakkere partij in de overeenkomst. Door deze vaak ongelijke verdeling van kennis, worden er regelmatig zaken omtrent dit onderwerp aanhangig gemaakt bij de Nederlandse rechter. Zo kan het zomaar gebeuren dat je uiteindelijk bij het verlaten van je prachtige kamer de betaalde borg niet terug krijgt, omdat er nog servicekosten betaald moeten worden van het afgelopen jaar. Het is uiteraard bij iedereen bekend dat er sprake is van partijvrijheid, waardoor de partijen naar gelieven afspraken kunnen maken. De vraag is in hoeverre die partijvrijheid bestaat en wat zijn regels waar niet van mag worden afgeweken?
Mr. F.J. Boom, oud-advocaat bij Dirkzwager te Arnhem, is zo vrij geweest om een model voor de rechtspraktijk op te stellen omtrent een Huurovereenkomst met een student betreffende woonruimte, als bedoeld in art. 7:274 lid 4 BW. Volgens deze bepaling kan de verhuurder ervoor kiezen dat de woonruimte alleen bestemd is voor studenten. Dit houdt in dat zodra een student zijn studie heeft beëindigd, de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst mag overgaan.
In het eerder genoemde model van meneer Boom staan een aantal punten die vermeld zouden moeten worden in een huurovereenkomst. Hieronder vallen onder andere het huurobject, de huurtijd, de huurprijs, de verplichtingen van huurder en de verplichtingen van de verhuurder.
Een van de verplichtingen van de verhuurder is de verantwoordelijk voor het onderhoud. Als er sprake is van slecht onderhoud, is het verstandig om dit te melden bij de huurcommissie. Dit kan zorgen voor een lagere huurprijs totdat het achterstallige onderhoud is uitgevoerd. [1] Daarnaast is er een mogelijkheid tot het vragen van borg door de verhuurder. Dit is meestal een bedrag van een maand aan kale huur, maar het kan ook meer zijn. Er is geen wettelijk vastgesteld redelijk bedrag, maar het wordt door rechtspraak wel nog als redelijk gezien om een borg van drie maanden kale huur te vragen. Om meer zekerheid te hebben omtrent het terug krijgen van de borg, is het verstandig om de borg giraal te betalen. Hierdoor is er altijd bewijs van de hoogte van de borg en van de betaling zelf. Daarnaast is het van belang dat de staat van de kamer vooraf goed wordt vastgesteld. Dit is belangrijk om onterechte borgclaims te voorkomen.
Geen enkele student wilt uiteraard te veel betalen voor zijn/haar kamer. De huurprijzen van kamers worden vastgesteld aan de hand van Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, waarin nadere regels worden gegeven aangaande huurprijzen en andere vergoedingen. [2] Zo is er ook een maximaal wettelijke huurprijs vastgelegd. Het is de huurcommissie die hier toezicht op houdt en waarbij verzocht kan worden door huurders om uitspraak te doen over de redelijkheid van overeengekomen huurprijs. [3]
In een arrest van de Hoge Raad in 2012 [4] werd gesteld dat partijen bij het aangaan van een huurovereenkomst in beginsel vrij zijn om een voordeel voor zichzelf in de overeenkomst op te nemen zonder dat daar een prestatie tegenover staat. Het art. 7:264 lid 1 BW stelt grenzen aan deze vrijheid om partijen tegen misstanden bij het aangaan van huurovereenkomsten te beschermen. [5] De Hoge Raad oordeelt dat ter bescherming van de huurder ‘een niet redelijk voordeel’ uit eerder genoemd artikel van toepassing is, indien tegenover het geregelde voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie bestaat. Hierbij wordt gedacht aan verhuurkosten en bemiddelingskosten. Deze mag de verhuurder de arme Maastrichtse student dus niet in de schoenen schuiven.
In een huurovereenkomst kunnen dus veel verschillende dingen aanbod komen. Het belangrijkste is om alert te blijven bij hetgeen wordt overeengekomen. Daarnaast is het verstandig om je als zwakkere partij lichtelijk in te lezen omtrent huurovereenkomsten. Wat is normaal en wat mag volgens de wet? Om hierbij een steuntje in de rug te geven, is het model van de huurovereenkomst van meneer Boom opgenomen in de link onderaan de pagina. Hopelijk wordt de ingewikkelde huurovereenkomst dan wat minder ingewikkeld.
[1]Art. 7: 257 lid 2 BW
[2]Art. 7:245 BW
[3]Art. 7:249 lid 1 BW
[4]HR 6 april 2012, NJ 2012/232, WR 2012/69
[5]Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 3, p. 31 – Bijlage link naar huurovereenkomst: https://www.navigator.nl/document/inod4251dddc878a869c4aac47c49f6fdf8e?ctx=WKNL_CSL_456&anchor=ate_99999_1904519516_p7_17&preventVakstudieRedirectLoop=0